부동산 하락장 진입? 수도권 아파트 가격 변화 분석!

집값, 다시 꺾이나?

2025년 하반기, 수도권 아파트 시장에 변화의 기류가 감지되고 있습니다.
2020년부터 시작된 초급등기를 지나 2022~2023년 잠시 조정을 받았던 집값은
2024년 회복세를 보였지만, 최근 다시 하락장 가능성이 제기되고 있습니다.

고금리 장기화, 입주 물량 증가, 경기 둔화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하며
**"수도권 아파트 가격, 다시 꺾이는 것 아니냐"**는 우려가 커지고 있는 상황입니다.

이번 글에서는 수도권 아파트 가격 변화 추이와 함께,
어떤 지역이 먼저 흔들리고 있는지,
실수요자와 투자자가 주의해야 할 점은 무엇인지
구체적으로 살펴보겠습니다.

수도권 아파트 가격, 지금 무슨 일이?

1. 하락세가 먼저 시작된 지역: 외곽 신도시

수도권 외곽, 특히 인천, 남양주, 화성, 평택 등은
2020~2021년 집값 상승률이 가팔랐던 지역입니다.
하지만 지금은 이들 지역부터 가격 하락이 가시화되고 있습니다.

• 전용 84㎡ 기준으로 2024년 대비 평균 5~10% 하락

• 새 아파트도 미분양 발생, 매수자 관망세 확산

• 전세 수요 감소 → 전세가 하락 → 매매가 하방 압력 증가

2. 서울은 버티는 중? 일부 지역은 하락 전환

서울의 경우 전반적으로 가격 방어가 이뤄지고 있으나,
노원·강북·은평 등 이른바 ‘노도강’ 지역에서는 약보합세로 전환되고 있습니다.
또한 입주 예정 물량이 많은 강서구와 송파 일부 단지는
최근 실거래가 기준으로 하락 사례가 늘고 있습니다.

반면, 강남권·마용성(마포·용산·성동) 등 핵심지의 아파트는
여전히 고가 거래가 유지되고 있으나, 상승폭은 정체 중입니다.

3. 왜 다시 하락장 조짐이 나타나는가?

• 고금리 지속: 기준금리 3.5% 수준 고정, 대출 부담 지속

• 입주 물량 폭탄: 2025년 수도권 입주 예정 물량 25만 세대 이상

• 경기 불확실성: 소비 위축, 청약 경쟁률 하락, 실수요 유보

• 심리적 전환점: 거래량 급감 → 호가 조정 → 실거래가 하락

특히 실수요자들도 "조금 더 기다리면 싸질 것"이라는 인식이 강해지고 있어
거래 절벽 현상이 심화되고 있습니다.

4. 전세가와 매매가의 괴리 확대

전세가는 안정 또는 하락 중인 반면, 매매가는 고점 대비 덜 빠졌기 때문에
**전세 대비 매매가 비율(RTI)**이 과도하게 높은 지역은
가격 조정 가능성이 큽니다.

예를 들어, 고양·의왕·수원 일대는 전세가 대비 매매가 비율이
120% 이상인 단지가 여전히 많아, 수익률이나 실거주 타당성이 낮아지는 추세입니다.

하락장일까, 조정기일까?

현재 수도권 아파트 시장은 확실한 상승장도 아니고,
극단적인 하락장도 아닌, 가격 조정 국면에 진입하고 있는 모습입니다.

무엇보다 중요한 것은 지역별 온도차입니다.
모든 지역이 동시에 하락하는 것은 아니며,
입지 경쟁력이 낮고 입주물량이 많은 지역부터 하락세가 시작되고 있습니다.

실수요자는 다음을 주의 깊게 살펴봐야 합니다:

• 매물 적체 여부 및 거래량 흐름

• 전세가 대비 매매가 비율

• 주변 신축 아파트 입주 시기

• 정부 정책(청약 제도, 대출 규제 등)의 향방

투자자라면 단기 차익보다는 장기 거주·수익성에 기반한 판단이 필요합니다.
앞으로 수도권 부동산 시장은 ‘묻지마 상승’이 아니라
선별적 회복과 지역별 양극화가 더 뚜렷해질 것입니다.